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北京33宗地卖了920亿元 不限价宅地回归

2019-08-07 19:30编辑:admin人气:


  

  多宗土地零溢价或低溢价成交 平均溢价率仅为10% 业内称未来会形成共有产权房、限竞房、普通商品房三元格局

  

下半年,北京的土拍市场在高价地的诞生中正式开启。7月15日,经过56轮角逐,北京中海地产有限公司以79.4亿元的价格竞得丰台区花乡造甲村的地块,溢价率约18.79%,并未触及竞拍封顶价。这是今年以来北京出让起始价和成交金额最高的土地,也是丰台区历史上总价第二高的地块。

  

  据了解,丰台造甲村周围二手房如怡海花园小区等普遍在6万元/平方米左右,新盘西城天铸、诺德逸府等均价在6.5万元/平方米左右,不限价的葛洲坝中国府均价则超过10万元。

  

  值得注意的是,该地块虽然总价较高,但实际上,在楼市调控重压之下,北京土地市场依然保持稳中有降,尤其是上半年平均土地溢价率仅为10%。即便是多宗不限价地块重新入市,也未拉动土地价格暴涨,反倒是不断增加的供应,有望在未来形成共有产权房、限竞房、普通商品房三元化的楼市新格局。

  

  半年土拍收金920亿元

  

  6月27日,北京上半年土地市场收官,当天出让3宗土地,总成交价为120.33亿,创下了上半年北京土地市场成交总价最高纪录。

  

  根据北京中原市场研究部的统计数据,从整体来看,今年上半年北京土地市场已经成交33宗地,总成交额为920亿元,同比上涨约21%,其中住宅用地31宗,总成交额868.65亿元,较去年同期上涨约29%。

  

  不难看出,从土地供应和土地收入上看,上半年的北京土地市场相比2018年同期出现了明显回暖势头。

  

  尤其是不限价土地时隔两年后再次出现,引起业内普遍关注。

  

  统计数据显示,刚刚过去的上半年,北京共有31宗住宅用地成交,其中不限价地块共成交8宗,不乏孙河、石景山首钢等优质区域。尤其是孙河的不限价地块,吸引了多家房企参与现场竞拍,最终由港资房企恒基兆业爆冷竞得,成交价为30.2亿元。这也是香港恒基兆业暌违多年后,再次重回北京土地市场。

  

  除此之外,根据北京青年报记者了解,上半年住宅用地出让中,限竞房仍为绝对主力,共完成12宗限竞房土地成交,10宗共有产权房的土地成交。

  

  统计显示,2019年住宅用地第一拍就是限竞房用地,为丰台区郭公庄村地块,在今年1月11日成交,最终由京投+郭公庄投资联合竞得,成交价37.2亿元

  

  另外,许久未有住宅用地供应的通州,也在今年1月份开闸,通州首个限竞房地块——台湖镇地块,最终被万科+平安联体竞得,成交价为66.6亿元,成为通州入市的首个限竞房地块。

  

  限竞房方面,根据北青报记者统计,最贵限竞房为石景山的新城首创地块,由首创+新城联合体竞得,成交价为49.53亿元。该地块商品住房销售均价不超过62766元/平方米,且最高销售单价不得超过65904元/平方米。

  

  共有产权房方面,上半年最贵的共有产权房为海淀区清河安宁庄地块,总占地面积6.89万平米,总建筑面积14.19万平米,最终由金隅竞得,成交价为38.9亿元,房屋销售均价不高于44800元/平方米(含全装修)。

  

  土地热度升温,使得楼市在调控重压之下,依然保持稳中有升的态势。

  

  7月17日,北京市统计局发布数据称,上半年北京市房地产开发投资同比增长16.4%,商品房新开工面积971.1万平方米,增长10.4%。商品房销售面积387.9万平方米,增长68.7%;其中,保障性住房销售面积142.7万平方米,增长1.4倍。

  

  对于上年年北京房地产市场的表现,第一太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想表示,2019年上半年,北京土地市场继续加大供应,通过供应端来保障房地产市场的稳定。从供应结构讲,住宅用地的主体仍是共有产权房及限竞房。罕见的是,纯商品住房用地(即不限价地块)重新出现在土地市场,成为北京土地市场的重要信号。

  

  平均溢价率仅10.67%

  

  值得注意的是,虽然今年以来出让了多宗总价较高的土地,但这与地块大小和所处位置有重要关系。实际上,今年的土地溢价率始终在低位保持运行,最高的土地溢价率也仅为42%。

  

  来自北京中原市场研究部的统计数据,截至今年上半年北京土地市场已经成交33宗地,平均溢价率为10.67%。其中住宅用地31宗,总成交面积378.34万平方米,同比去年上半年上涨3成。总成交额868.65亿元,同比去年同期上涨29%。溢价率11.24%,同比去年上半年的溢价率反而有所下跌。

  

  土地看上去卖得热闹,但地价并没有出现大幅波动,反而愈发理性。

  

  北青报记者统计发现,已经出让的住宅地块分别位于通州区、海淀区、朝阳区以及石景山、丰台、怀柔、门头沟、平谷、密云、大兴等7个区域。成交的住宅地块普遍溢价率较低,十余宗土地为零溢价率成交;仅有3宗土地的溢价率超过了40%,两宗位于通州,一宗则位于亦庄。

  

  溢价率最高的是通州新城核心区地块,今年2月2日,该地块开拍,经过现场40余轮的举牌竞价,最终被北京通州房地产开发有限责任公司以18.8亿元斩获,溢价率达42.4%。

  

  其次是北京经济技术开发区河西区X92R1地块,该地块竞拍起始价为22.5亿元,吸引了港中旅、金融街、绿城等14家房企及联合体参与竞拍。最终,雅居乐以31.8亿元、41%的溢价率拿下该地块,成交楼面地价为39625元/平方米。

  

  另一个溢价超过40%的是通州台湖地块,今年年初,“通投+住总”联合体以总价25.5亿元竞得,溢价率达到40.88%。

  

  记者发现,从成交地块区域分布来看,大多数地块在五环和六环外。对此,中原地产首席分析师张大伟分析,区域交通是否方便,如果是五六环外,又没地铁的地块,现在地块成交溢价率都不高。其实价格高的反倒卖得快,因为价格高意味着位置更好。

  

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,三宗地块分化严重,北京土地市场优质和相对优质土地依然关注度高。相对于深圳土地“高价潮”,房企拿地并未出现类似的火爆现象,北京地块也很难出现高溢价率。

  

  不限价土地回归且增多

  

  除了低溢价率外,土拍市场的另一个新趋势是普通商品住房用地的增多。6月27日,北京上半年土地收官前的最后一场拍卖中,挂牌出让的3宗住宅用地,分别位于石景山、顺义高丽营和平谷金海湖,总成交价120.33亿元,分别被华润+电建、首开+富力、首开+首创+住总以11.63%、20.59%和0%的溢价率竞得。

  

  值得注意的是,三宗地中石景山古城地块和平谷金海湖地块都是普通商品房住宅用地,出让说明中并未有“限房价、竞地价”的规定。

  

  其中,最受关注的石景山古城地块,起价达到了65亿元,因为是内城区与少有的不限价地块,曾备受看好。但实际上,该地块只吸引了首钢+中骏+招商、中海、华润+电建、中国平安4家竞拍主体,经过22轮竞价后,由华润+电建以73.4亿元获得,溢价率11.63%,热度并未达到预期。

  

  同为不限价的平谷区金海湖镇PG06-0100-6014地块为R2二类居住用地,起拍价5.93亿元。最后因为只有首开+首创+住总一家联合体报名,最终以底价5.93亿元获得。

  

  数据显示,截至这三宗土地成交,北京土地市场年内累计成交已经超过920亿元,其中包括8宗不限房价地块。

  

  李想告诉北青报记者,上半年成交了12宗限竞房、10宗共有产权房的土地出让。限竞房与共有产权房住宅用地已经成为了楼市新增土地供应的主体。但不可忽视的是,普通商品房住宅用地也在快速回归,并且逐渐增多。

  

  上半年北京土地市场完成了8宗纯商品住宅用地(即不限价地块)的拍卖,其中不乏石景山古城、朝阳区孙河这样的热门区域。对此,李想认为,适时推出不限价地块,可以丰富住宅供应结构,满足不同层级购房者的需求。

  

  合硕机构首席分析师郭毅也对北青报记者表示,目前出让的非限价地块要么是竞争激烈,新房供应充足的区域,如古城和孙河,要么就是相对偏远的区域,如密云和平谷金海湖。但可以看出,普通住宅用地在数量上逐渐增多,回归趋势愈加明显,在不干扰市场价格,不会大幅拉高地价的前提下,非限价的普通住宅用地下半年或将更多地入市交易。

  

  李想也认为,纯商品住房用地(即不限价地块)重新出现在土地市场,成为北京土地市场的重要信号。预计下半年,土地市场在整体稳定的环境下,原有的供应结构将打破,将采取更为灵活的出让规则。

  

  下半年土地供应大概率仍会加大

  

  对于下半年土地市场的走向,业内普遍认为仍会维持现有热度,甚至大概率会加大土地供应。

  

  贝壳研究院统计数据显示,2019年前5个月北京市住宅用地供应规划建面同比增加15.1%,为近五年同期最高。同时,供地节奏也明显加快。

  

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐判断,从历史数据看,下半年住宅用地供应会多于上半年。但供地节奏会与商品住宅去化周期相协调,当前北京商品住房尤其是限竞房去化缓慢,且近期高溢价土地的竞得方主要为首次进京的房企,多数扎根北京的房企由于前期土地转化的存量供应去化压力大,而举牌热情低,因此近期土地出让的情况不能作为土地市场大幅升温的参考。

  

  另有行业人士指出,尽管近期北京供地节奏有所加快,但实际上房企对于拿地仍比较谨慎。市场已经进入深度调整期,市场预期没有那么积极,房企拿地偏向审慎,另一方面债偿压力较大。

  

  李想也认为,预计下半年将加大土地供给,政策上也将以“稳”为纲,维护房地产市场整体稳定。

  

  本版文/本报记者李桁

  

  链接

  

  一二线城市土地热或将延续

  

  近期,多家研究机构都发不了上半年土地成交报告。

  

  多家机构报告均指出:二线城市供应量小幅增加—上半年二线城市共推出土地4671宗,推出土地面积21734万平方米,同比增长7%;成交方面,共成交土地4076宗,成交土地面积18583万平方米,同比增长5%。但成交楼面均价溢价率则有明显上涨,上半年土地成交楼面均价为3442元每平方米,同比增长18%;土地平均溢价率为19%,较去年同期上涨2个百分点。

  

  二线城市土地溢价率最高

  

  机构数据显示,二线城市上半年推出土地面积占全国的38.7%;成交土地面积占全国的39.5%。在价格方面,二线城市成交楼面均价同比涨幅全国领先—今年上半年,一线城市成交楼面均价同比上涨4%,三四线城市土地成交楼面均价同比上涨6%,远低于二线城市18%的同比涨幅。

  

  二线城市的土地溢价率也跑赢全国—上半年全国300个城市土地平均溢价率18%,较去年同期下降2个百分点,而二线城市土地平均溢价率为19%,较去年同期上涨2个百分点。

  

  尤其是长三角区域的城市,表现尤为突出。

  

  1—6月全国土地出让金前十中,杭州、武汉、南京、苏州、宁波五市占据了半数榜单。溢价率方面,合肥、南京、苏州、杭州四个城市均跑赢了二线城市19%的平均水平,分别达到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%,其中,南京土地出让的溢价率,同比升高足足达到343.48%。

  

  40个热点城市

  

  平均地价为5218.1元/平方米

  

  土拍溢价率上升带动了多个热点城市地价的持续上涨。易居发布的报告显示,40城地价在2019年里创下新高,为5218.1元/平方米。

  

  地价变化轨迹显示,热点的40城土地价格涨幅于2016年上半年达到最大值57.2%,随后开始持续下行,并于2018年下半年触底反弹,2019年上半年同比涨幅达到了22.9%。从绝对值看,地价于2017年下半年见顶,为4918.2元/平方米,2018年下跌至4250元/平方米左右的水平,直到2019年上半年攀高至5218.1元/平方米。

  

  分城市来看,6月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为金华、南宁、荆州、深圳和福州,土地成交溢价率分别为72%、70%、58%、48%和44%。

  

  碧桂园花千亿拿地土拍热或将延续

  

  在房企拿地支出方面,呈现出两极分化的特点。根据同策研究院的统计,碧桂园土地出让支出最多,达到了1066.31亿元,是上半年唯一一家超千亿买地的房企。排在第二、第三位的分别是融创中国与万科,买地支出分别为874.68亿元和854.93亿元。

  

  值得注意的是,在拿地方面,国营房企的势头明显弱于民企。根据同策研究院的统计,上半年拿地金额支出前十名的房企中,只有排在第五位的保利地产、第八位的华润置地和第九位的中海地产是国营房企,三者的拿地支出分别为623.29亿元、553.11亿元和440.52亿元。与第一集团的碧桂园、融创、万科相比,还有明显的差距。

  

  业内人士认为,下半年土地供应仍将继续增加,全国范围多个城市土地出让收入已经刷新了历史同期纪录。7月11日,20城市集中推出48宗地块,其中包含住宅用地39宗。

  

  7月11日,苏州推出5宗综合用地,起始总价91.5亿元。至此,7月10日-11日两天之内苏州合计出让16宗地块,总成交价达到180.77亿元。同日,成都推出2宗综合用地,起始总价50.1亿元。此外,当日上海、南京、温州均有不同数量地块推出。

  

  预计下半年全国土地市场将延续上半年的趋势,加大供应。与此同时,楼市调控政策也出现了相应的调整,针对房价上涨明显的区域,调控持续加码。例如,苏州、杭州都进行了多次调控的升级,尤其是杭州更是在土拍时引入了类似于北京的限房价竞地价的规定。

  

  虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。业内专家指出,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业愿意把更多资金投入到一二线城市,这也是一二线土地市场升温的原因。

(来源:未知)

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